La gestione immobiliare comporta spese notevoli, tra cui assicurazioni, manutenzione, imposte, utenze, cura del verde, pulizie e sicurezza. Quando il proprietario fa i conti, ottiene un dato fondamentale: il reddito operativo netto (Net Operating Income, o NOI).
Con il NOI è possibile determinare il valore di un immobile e i potenziali rendimenti che può generare. Tuttavia, capire il net operating income può essere un po' complicato, soprattutto se si è nuovi nel settore. Ecco ulteriori informazioni sul reddito operativo netto e su come calcolarlo.
Che cos'è il reddito operativo netto?
Il reddito operativo netto, anche detto net operating income o NOI, misura la redditività di un bene o di un investimento dopo aver sottratto le spese operative dai ricavi.
È spesso utilizzato nel settore immobiliare commerciale per determinare la redditività di immobili di investimento quali edifici adibiti a uffici, complessi residenziali o magazzini.
Per calcolare il net operating income, si sommano tutte le entrate e poi si sottraggono le spese operative, in genere quelle direttamente legate alla gestione dell'immobile, tra cui le tasse immobiliari, le assicurazioni, le utenze e la manutenzione. Questo calcolo esclude molti altri costi, tra cui l'imposta sul reddito, gli interessi sul debito, le spese in conto capitale e l'ammortamento, poiché tali voci non sono considerate spese operative dirette.
Il NOI è simile all'utile prima degli interessi, delle imposte, del deprezzamento e dell'ammortamento (EBITDA), una misura ampiamente utilizzata in altri settori per determinare la redditività operativa sottostante di un'azienda.
Il reddito operativo netto viene solitamente calcolato su base annuale, piuttosto che mensile o trimestrale, per tenere conto delle spese stagionali o irregolari, come la cura del verde, lo spalamento della neve o il lavaggio delle finestre.
Il net operating income misura anche il potenziale ritorno sull'investimento di un immobile in base al suo prezzo di acquisto utilizzando il cosiddetto tasso di capitalizzazione o cap rate. Ad esempio, un condominio acquistato per 10 milioni di euro che produce 1 milione di euro di reddito operativo netto annuo ha un cap rate del 10% (ovvero 1 milione di euro diviso per 10 milioni di euro).
Come calcolare il reddito operativo netto
La formula per calcolare il reddito operativo netto è la seguente:
Reddito operativo lordo − spese operative = NOI
Tuttavia, per ottenere entrambe le variabili di questa equazione è necessario seguire alcuni passaggi. Il reddito operativo lordo deriva dal reddito potenziale lordo, ovvero il massimo che un immobile può produrre se tutti i suoi spazi in affitto sono occupati. Qualsiasi perdita di reddito dovuta a spazi vuoti o affitti non pagati viene sottratta dal reddito potenziale lordo. Quindi si sottraggono le spese operative.
Per illustrare il calcolo del net operating income annuale, immaginiamo un edificio adibito a uffici con le seguenti caratteristiche e statistiche:
Spazio ufficio: 7.000 metri quadrati
Tariffa di affitto: 30 euro al metro quadrato, annualmente
Reddito potenziale lordo: 7.000 × 30 = 2.250.000 euro
Reddito da distributori automatici: 25.000 euro
Il calcolo del reddito operativo netto dell'edificio potrebbe apparire così:
| Reddito operativo lordo | |
|---|---|
| Affitto, 7.000 mq a 30 €/mq | 2.250.000 euro |
| Distributori automatici | 25.000 euro |
| Reddito potenziale lordo | 2.275.000 euro |
| Meno vuoti, 250 mq a 30 €/mq | -75.000 euro |
| Reddito operativo lordo | 2.200.000 euro |
Successivamente, sottrai le seguenti spese dal reddito operativo lordo:
| Spese operative | |
|---|---|
| Tassa di proprietà | 300.000 euro |
| Gestione in loco dell'edificio | 100.000 euro |
| Utenze | 50.000 euro |
| Assicurazione | 60.000 euro |
| Manutenzione | 90.000 euro |
| Totale spese operative | 600.000 euro |
Con entrambe le variabili, puoi calcolare il NOI utilizzando l'equazione:
2,2 milioni di euro − 600.000 euro = 1,6 milioni di euro
Puoi poi calcolare il cap rate dividendo il NOI per il valore di mercato attuale dell'immobile. Supponiamo che il proprietario abbia pagato 20 milioni di euro per l'edificio. In questo caso, il calcolo del cap rate (NOI / valore di mercato dell'immobile) appare così:
1,6 milioni di euro / 20 milioni di euro = 0,08 o 8%
Reddito operativo netto e costi del debito
Il reddito operativo netto di un immobile viene spesso confrontato con gli interessi passivi sul debito. Questo rapporto è chiamato debt-service coverage ratio (DSCR), un indicatore finanziario utilizzato per misurare la capacità di un immobile di ripagare i propri debiti, ovvero di quanto il suo net operating income superi o sia inferiore alle spese relative agli interessi.
I proprietari e gli istituti di credito valutano il DSCR per determinare i termini di finanziamento dell'acquisto di un immobile o per stabilire se un prestito sia effettivamente conveniente. Più alto è questo rapporto, meglio è. Un DSCR superiore a 1 è essenziale per un investimento redditizio.
Se il proprietario di un immobile ha pagato metà del prezzo di acquisto di 20 milioni di euro in contanti e ha finanziato gli altri 10 milioni con un prestito a tasso annuo del 6%, gli interessi passivi sono pari a 600.000 euro all'anno. L'equazione del DSCR in questo caso è:
NOI (1,6 milioni di euro) / Interessi (600.000 euro) = 2,67 o 2,67
Di conseguenza, l'edificio genera 2,67 euro di reddito operativo netto per ogni euro di spesa per interessi sul prestito, il che significa che la transazione è finanziariamente sostenibile.
Fattori che influenzano il reddito operativo netto
Il reddito operativo netto e il cap rate possono variare in base ai seguenti fattori:
- Tariffe di affitto e tassi di sfitto: il reddito degli immobili in affitto può aumentare se un proprietario alza le tariffe di affitto, riempie gli sfitti o riscuote affitti scaduti. Al contrario, tariffe di affitto più basse e un numero maggiore di sfitti e morosità riducono il reddito da affitto.
- Spese operative: le imposte sulla proprietà possono aumentare (o più raramente, diminuire), e i costi di assicurazione, utenze e manutenzione possono salire o scendere.
- Condizioni di mercato: un boom economico o una recessione possono causare un aumento o una diminuzione dei vuoti e delle morosità. Lo stesso vale nelle regioni in cui l'offerta di abitazioni o spazi per uffici non è in linea con la domanda.
Reddito operativo netto: domande frequenti
Come viene calcolato il reddito operativo netto e perché è importante?
Il reddito operativo netto, anche detto net operating income o NOI, viene calcolato sottraendo le spese operative dal reddito lordo. Aiuta gli investitori a valutare la redditività e il potenziale di investimento di un immobile. Comprendere il NOI consente di prendere decisioni più informate quando si valutano opportunità immobiliari e nella pianificazione finanziaria a lungo termine.
Il reddito operativo netto è lo stesso del profitto?
Il reddito operativo netto è una misura chiave della redditività, principalmente nel settore immobiliare commerciale. Tuttavia, non è lo stesso del reddito netto perché non tiene conto degli interessi sul debito, delle imposte sul reddito, delle spese in conto capitale o dell'ammortamento e svalutazione.
Come viene calcolato il reddito operativo netto?
Il reddito operativo netto è il reddito operativo lordo meno le spese operative. Il reddito operativo lordo è l'affitto totale più eventuali altri redditi correlati, come le spese per il parcheggio e i distributori automatici. Le spese operative includono le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, la gestione dell'edificio, la manutenzione e le utenze. Esclude le imposte sul reddito, gli interessi pagati sul debito e le spese in conto capitale.
Qual è una buona percentuale di reddito operativo netto?
Non esiste una percentuale di reddito operativo netto "buona" in senso stretto. Tuttavia, gli investitori e i finanziatori valutano il net operating income e i cap rate, una misura che confronta il costo del finanziamento di un acquisto con il reddito operativo netto. Se il reddito operativo netto supera le spese per interessi, significa che il cosiddetto cap rate è superiore a 1, allora l'acquisto è probabilmente redditizio.
