Cómo calcular el ingreso operativo neto (ION) de tu negocio

Gestionar propiedades conlleva gastos considerables, incluyendo seguros, mantenimiento, impuestos, servicios públicos, jardinería, limpieza y seguridad. Cuando el propietario suma todos estos costes, obtiene un dato muy importante: el ingreso operativo neto (ION).

Con el ION, puedes determinar el valor de una propiedad y el retorno que podría ofrecer. Pero puede ser un poco complicado de entender, especialmente si eres nuevo en esto. A continuación, aprenderás más sobre el ingreso operativo neto y cómo calcularlo.

¿Qué es el ingreso operativo neto?

El ingreso operativo neto, o ION, mide la rentabilidad de un activo o inversión después de restar los gastos operativos de los ingresos.

Se suele utilizar en el sector inmobiliario para determinar la rentabilidad de propiedades de inversión, como edificios de oficinas, complejos de apartamentos o almacenes.

Para calcular el ION, sumas todos los ingresos y luego restas los gastos operativos, que suelen ser los relacionados directamente con la gestión de la propiedad, incluyendo impuestos inmobiliarios, seguros, servicios públicos y mantenimiento. Este cálculo excluye otros costes, como el impuesto sobre la renta, los intereses de la deuda, el gasto de capital y la depreciación, ya que no se consideran gastos operativos directos.

El ION es similar a las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, una medida muy utilizada en otros sectores para determinar la rentabilidad operativa de un negocio. El ingreso operativo neto se suele calcular de forma anual, en lugar de mensual o trimestral, para tener en cuenta gastos estacionales o irregulares, como jardinería, limpieza de nieve o de ventanas.

El ION también mide el retorno que puede tener la inversión de una propiedad en función de su precio de compra utilizando lo que se conoce como la tasa de capitalización o cap rate. Por ejemplo, un edificio de apartamentos comprado por 10 millones de euros que genera 1 millón de euros en ingreso operativo neto anual tiene una tasa de capitalización del 10 % (1 millón dividido entre 10 millones).

Cómo calcular el ingreso operativo neto

La fórmula del ingreso operativo neto es la siguiente:

Ingreso operativo bruto − gastos operativos = ION

Para conseguir ambas variables de esta ecuación se deben realizar algunos pasos. El ingreso operativo bruto deriva del ingreso potencial bruto, o el máximo que puede generar una propiedad si todo su espacio de alquiler está ocupado. Cualquier ingreso perdido debido a vacantes o alquileres impagos se resta del ingreso potencial bruto. Luego, se restan los gastos operativos.

Para demostrar un cálculo anual de ION, imagina un edificio de oficinas con las siguientes especificaciones y estadísticas:

Espacio de oficina: 75.000 metros cuadrados

Tasa de alquiler: 30 € por metro cuadrado, anualmente

Ingreso potencial bruto: 75.000 × 30 € = 2.250.000 €

Ingreso de máquinas expendedoras: 25.000 €

El cálculo del ingreso operativo neto del edificio podría verse así:

A continuación, restarías lo siguiente del ingreso operativo bruto:

Con ambas variables, puedes calcular el ION usando la ecuación:

2,2 millones − 600.000 = 1,6 millones

Luego, puedes calcular la tasa de capitalización dividiendo el ION entre el valor de mercado actual de la propiedad. Supongamos que el propietario pagó 20 millones de euros por el edificio. En este caso, el cálculo de la tasa de capitalización (ION / valor de mercado de la propiedad) sería así:

1,6 millones / 20 millones = 0,08 u 8 %

Ingreso operativo neto y costes de deuda

El ingreso operativo neto de una propiedad se suele comparar con los pagos de intereses de deuda. Esto se llama relación de cobertura del servicio de la deuda, que es un indicador financiero utilizado para medir la capacidad de una propiedad para cumplir con sus obligaciones de deuda, es decir, cuánto excede o no su ION respecto a su gasto por intereses.

Los propietarios y prestamistas evalúan la relación de cobertura del servicio de la deuda para determinar los términos de financiación de la compra de una propiedad, o si un préstamo tiene sentido. Cuanto más alto sea este ratio, mejor. Una relación de cobertura del servicio de la deuda superior a 1 es esencial para que una inversión sea rentable.

Si un propietario pagó la mitad de los 20 millones de euros del precio de compra en efectivo y financió los otros 10 millones con un préstamo a un interés anual del 6 %, el gasto por intereses es de 600.000 euros al año. La ecuación en este caso es:

ION (1,6 millones) / Intereses (600.000) = 2,67 €

Por lo tanto, el edificio genera 2,67 euros en ingreso operativo neto por cada euro de gasto por intereses del préstamo, lo que significa que la transacción es viable.

Factores que afectan al ingreso operativo neto

El ingreso operativo neto y la tasa de capitalización pueden fluctuar en función de los siguientes factores:

• Precios de alquiler y tasas de vacantes. Los ingresos de propiedades en alquiler pueden aumentar si un propietario sube las tarifas de alquiler, ocupa vacantes o cobra alquileres atrasados. Por el contrario, tarifas de alquiler más bajas y tener más vacantes y morosidades reducen los ingresos de alquiler.
• Gastos operativos. Los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar (o, más raramente, disminuir), y los costes de seguros, servicios públicos y mantenimiento pueden subir o bajar.
• Condiciones del mercado. Un auge o desaceleración económica puede causar que las vacantes y morosidades aumenten o disminuyan. Lo mismo ocurre en zonas donde la oferta de vivienda o espacio de oficina no coincide con la demanda.